投資不動(dòng)產(chǎn)還是買基金？這個(gè)長(zhǎng)久困擾投資者的難題終于要被破解了嗎？小孩子才做選擇，成年人全都要！

自5月底起，我國首批9只公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品開始陸續(xù)發(fā)售。用基金投資“不動(dòng)產(chǎn)”，只需千元，普通人也能“承包”高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流啦~一些投資者可能還有些困惑：到底什么是REITs？它的賺錢邏輯是什么？在海外市場(chǎng)的回報(bào)水平怎么樣？我國即將發(fā)售的公募REITs的優(yōu)勢(shì)在哪里？這篇文章將為您進(jìn)行詳細(xì)梳理：

 1、什么是REITs？ 

說白了，就是把住宅、公寓、產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路等規(guī)模較大、流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，打包成方便大家參與投資和交易的金融產(chǎn)品，而這些底層不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格漲跌、租金收入，都會(huì)影響到REITs的收益。

換句話說，如果你手頭的錢不足以購買一整棟公寓或承包一整條公路，你可以通過投資REITs，來間接成為某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的“包租公/婆”。

國內(nèi)的投資者可能對(duì)REITs感到一絲陌生，但在海外市場(chǎng)，REITs已經(jīng)是一個(gè)成熟發(fā)展多年、擁有不少忠實(shí)“粉絲”的投資品種。

REITs的實(shí)踐最早始于1960年代的美國。據(jù)ERPA Global REIT Survey 2020和東方證券財(cái)富研究中心于今年3月發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前全球REITs市場(chǎng)中前五大市場(chǎng)為美國、日本、澳大利亞、英國、新加坡，它們的REITs市場(chǎng)規(guī)模分別為9808億歐元、1080億歐元、711億歐元、585億歐元和581億歐元。其中美國是全球最大的REITs市場(chǎng)，在全球REITs指數(shù)的占比達(dá)到了66.41%，占到全球約三分之二的份額。

在美國，REITs產(chǎn)品受到不少投資者的熱烈追捧。根據(jù)全美不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)（Nareit）的統(tǒng)計(jì)，截至2020年10月，約5600萬個(gè)家庭投資了REITs，占全美家庭總數(shù)的44%。

從收益來源來看，通俗意義上REITs的收益一方面主要來源于底層資產(chǎn)貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流，一方面也分享底層資產(chǎn)的增值收益，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品層面就是股息分紅和股價(jià)上漲收益，其兼有股性和債性的特征，是一種具有固定收益特征的權(quán)益類資產(chǎn)。

由于REITs具有收益分配比例最低限制的特點(diǎn)，因此REITs既具備權(quán)益類產(chǎn)品的價(jià)格波動(dòng)屬性，又具有與固收類產(chǎn)品類似、提供相對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的可能。

站在價(jià)值投資的角度，REITs賺的是“長(zhǎng)期資產(chǎn)升值+每年分紅回報(bào)”的錢。REITs市場(chǎng)整體來看和其他大類資產(chǎn)相關(guān)性較低，有助于幫助投資者降低整體資產(chǎn)的波動(dòng)性，更適合于那些偏好固收、固收+產(chǎn)品以及偏好資產(chǎn)多元化配置的投資者。

關(guān)于REITs的回報(bào)水平，有幾組海外數(shù)據(jù)可供參考：

美股REITs指數(shù)近10年總回報(bào)為8.45倍左右，年化收益率約為11.26%。近20年，美股REITs的股息率平均值為5.12%，而同期美國CPI平均值為2.12%，REITs可謂一個(gè)“抗通脹利器”。

新加坡REITs指數(shù)2011-2019年總回報(bào)為1.43倍，對(duì)應(yīng)年化收益率在4.07%左右。香港的REITs分紅合理區(qū)間總體大概為5-10%，在某些行情好的年份可以達(dá)到每年10%的分紅。自2012年起，香港的REITs指數(shù)累計(jì)投資回報(bào)率小幅高于恒生指數(shù)。

4、公募REITs的優(yōu)勢(shì)

5月底即將發(fā)售的REITs產(chǎn)品，是我國首批9只公募REITs基金產(chǎn)品。首批公募REITs的9個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園等，分布地區(qū)涉及大灣區(qū)、長(zhǎng)三角和京津冀，都是滿足“重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)、資產(chǎn)優(yōu)良”要求的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。那么，公募REITs有哪些優(yōu)勢(shì)？

投資者要想購置商業(yè)地產(chǎn)或基建、環(huán)保類不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格高昂，而且前后需要付出較高的交易成本。公募REITs投資的門檻則會(huì)低很多。

2）有機(jī)會(huì)分享底層項(xiàng)目收益

根據(jù)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)當(dāng)將90%以上可供分配金額以現(xiàn)金的形式分配給投資者。也就是說，底層不動(dòng)產(chǎn)如果賺錢了，就有可能分紅給每一個(gè)公募REITs的投資者。

3）投向更加明確

與傳統(tǒng)公募基金投資于股票和債券不同，公募REITs投向更加明確，要求80%以上資金投資于ABS從而間接投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。